Langley 地产篇

从最初起笔”Langley家园篇“到今天,已愈6年. 初动笔,源自于我的客户和朋友的鼓励: Jenny,我们有很多的朋友也希望多了解Langley,你就把你每次和我们分享的Langley写下来,就不用每一个新客人都要讲一遍了。 而我自己每次起笔,都深恐自己资料或理解不够精准,误导了别人。

BC省评估局(BC Assessment) 在每年1月初会邮寄给每个业主一份你的地产的评估报告,该评估报告是根据前一年的6月30日的市场价值而定。如果业主在当年4月30号之前对当年地产评估值不提出任何异议,就视为默认该值。4月30号之后各地的市政府就根据该市市府当年的budget预算,再乘以你家占全市总地产估值的比例,得出你的房屋地产每年的property tax地产税。该地产税通知会在5月左右邮寄到业主手中,在7月2号之前缴纳完毕。

在每年一次的地产评估报告中,你会清晰的了解BC省的地产价值是如何计算的:地产价值是由土地价值Land Value和土地上的建筑物价值Improvement value的两项之和而得。

土地Land Value价值可以理解成即该块土地上即便没有任何建筑物和房屋,其社区,位置,地的大小,地形,就构成了这块土地的市场价值。而Improvement 建筑物的价值计算就更易明白,比如说这块地上有一个20年的大小为3000平方尺的房子,而今年在同一个社区内,一个全新房的建筑成本为120元/尺,那么全新improvement建筑物的价值就是120元/平方尺X 3000平方尺=36万元。若是20年的房子,则就再乘以其房龄的折旧值,就是今年该房屋的市值。所以,理论上讲,房屋的价值一定是随着房龄的增加而不断折旧减少的。但土地没有任何的折旧。该房屋的评估总值就是土地的市值加上房屋的市值之和。

需要注释的是,在BC 评估局对土地和土地上房屋的评估值中,土地方面的评估值通常只凭该地的大小和所属社区制定,大多并未实际考量该地是否靠主街的,或地形是否平坦,抑或土地的形状为尖型还是方形的,后院大还是前院大的因素。而土地上的建筑物价值也是只考虑到房屋的总面积和房屋的年龄而计算,并不考虑到该房的实际保养状况,里面装修的程度,屋顶是否更换,地基是否存在问题等和该房价值直接相关的价值。所以,BC 评估局的每年评定的评估值,仅仅为我们提供了一个可参考的相对价值(且该价值是基于在过去的一年的6月30日的价值评定),绝非等同于该房今天的市场价值。

了解BC 房产价值是如何评定的,绝对有助我的客人们更多的了解温哥华土地和房产的价值和增值的状况。 如果在过去的40年,我们听到温哥华地产如何如何的涨幅,理论上讲,都是土地价值的上涨。这也解释了为何一个区中,土地的大小不同为何价格如此迥异。

另外,Single house的另外一个价值是任何时候,只要不是具有heritage文物价值的房子,你去市府申请拆房,在自己的地上重建新房,都是被允许的,当然,要遵照当地市府对整个区域的整体规划和设计规则。也就是说,如果屋主愿意,建新房本身并不是问题。但我们无法改变的是这块地所属的社区及包括学校在内的全部的人文环境。这也是为什么好区的房价节节高升的根本原因。

Single house 独立屋按照所属地的大小计算土地的价值,容易理解。那么Townhouse联排屋和Apartment/Condo公寓又如何计算其土地的价值呢?

在每一个Townhouse联排屋和Apartment/Condo公寓的小区中, 有common area公共区域 和exclusive use area(属于某业主使用的区域,例如一楼公寓的院子或联排屋每家的后院),整个的小区占地面积的价值是容易被计算出来的,而每一个小区的每一户基本上可以按照你家房屋面积占全体小区房屋面积的比例,再乘以全部小区的土地价值来计算的。而其improvement房屋的价值与独立屋房屋的计算方式类同。然后土地价值和房屋价值的总和就是全部的价值。

很多新移民或刚从中国来的客人,因为在中国没有土地永久产权的概念,大多数家庭都没有打理院子的经验,又因在所以初期购房时用中国20年房屋的感觉去衡量温哥华的房屋,所以初期购房的时候,经常是毫不在乎地的大小和状况,只注重房屋里面的新旧程度和舒适程度。而几年后,当他们开始慢慢真正了解温哥华地产的时候,又要重新调整视角,寻找适合自己家庭的社区和房产。

Township of  Langley兰里,主要包括了6个风格各异的社区,从北向南,从西向东分别为:Walnut Grove,Fort Langley, Willoughby/Willowbrook, Murrayville , Brookswood/Fernridge和Aldergrove。

在这个6个不同的社区中,无论从房屋类型还是社区历史,抑或是商业机会和购物环境都有极大的不同。除去这6大社区,还包括County Line Glen Valley , Salmon River, Campbell Valley 和Otter District 四个相对分散的地区。我们今天的篇幅将着重于介绍这6个主要的成熟社区中和这6个社区中的主要房型:

1)Walnut Grove 社区

Fraser River菲沙河以南,一号高速公路以北,在200 street到217 street之间的Langley段,称为Walnut Grove社区。

Walnut Grove社区属于典雅的住宅型社区。最新统计,区内人口统计为2.49万。

该社区内有品质优良的Walnut Grove Community Center社区中心,游泳池,图书馆,滑冰场,电影院和各样的商店。区内的中学为Walnut Grove secondary,小学则包括了Alex Hope, Gordon Greenwood, James Kennedy, West Langley, Topham, Dorothy  Peacock。区内的Golden Ears Bridge 金耳朵桥更联通了Fraser River 菲沙河以北的城市。

Walnut Grove区中的房型主要以 Single house独立屋(中国也有称其为别墅)和 Townhouse 联排屋为主。Apartment/Condo 公寓在全区中比例极小。Walnut grove 社区是一个已经发展极为成熟的社区,所以其房龄平均在20-30年左右.

Walnut Grove中的Single house独立屋有三种主要户型:

1)占70%以上比例的户型是两层结构房屋,是专为一个家庭舒适居住而设计。通常一楼有living room客厅,family room家庭厅, dinning room餐厅, kitchen厨房, eating area小餐厅 and 1个 powder room(一楼的卫生间,但无法洗澡); 有些大的户型中,一楼还有一个Den书房。二楼有三个卧房或再加一个大娱乐房(可做第四间大卧室)的设计。通常主卧里带主卫,另外两个或三个卧室公用另外一个全卫。按照可居住的房间数和大小宽敞程度,全屋的面积从1600平方尺到3000平方尺不等。有的房子中一楼的Den书房较大,亦可用做卧室。个别一楼Powder Room中也设有浴室,更能满足有老年父母不便上二楼卧房的需要。这种二层的single house独立屋占地从5000尺到9000尺不等,价格也因为地的大小,在社区中的位置,房屋结构,新旧程度,房屋里面的装修水平而迥异。按照2016年7月的市场价格,该类房屋基本上从85万加币到120万不等。平均价位在100万左右。

2)第二种户型也是两层的户型,基本上是二楼有三卧房两全卫或1.5个卫生间(不能洗浴的卫生间可算为0.5个卫,能够洗浴的卫生间称为一个全卫),二楼全层在1200平方尺的大小,仅供一个家庭使用;一楼从侧面或后面另开一门,经由此门,可独立出入一套基本上与二楼的居住完全隔离开的一室一厅(偶尔有两室一厅的)的独立单位,一楼的单位可做独立出租使用,整个一楼的面积通常在700到800平方尺左右。这种房型通常因为空间不足,一楼和二楼的两套单位经常要共享一个洗衣间,同时也因为空间的局限,每个房间的大小都比第一种房型要小一些,且主卧内的主卫设计空间也远小于第一种房型。该类独立屋占地基本上在5000平方尺左右,根据地的大小,位置,新旧程度,里面装修状况价格从85万到110万不等。

3)第三种户型是三层的户型,是楼上两层再加一个地下室的设计。楼上的两层基本上与第一种户型相同,为一个家庭独立使用两层的空间而设。地下室的设计有两种,一种是一套完整的两房(或三房)一厅的独立出入的出租单位,适合出租使用。另一种是有一间房与楼上的两层相通,可作为电影院或娱乐间;而其他的部分是一套完整的一房(或两房)的独立出入出租单位。该种户型占地从3000平方尺到9000平方尺不等,房间大小从2500尺到4000尺不等,房龄从12年到28年不等,价格在110万到160万之间。另外,还有少许地在3000尺左右,房屋在1800尺,房龄在13年左右的小三层独立屋价位在75万左右。

Single house独立屋中除去以上三种主要户型,还有一种介于single house独立屋和townhouse联排屋之间的户型,英文名为BareLand Strata。 Bareland strata 从外形看是一个独立的house,只是有较独立屋略小的地,但从管理上却是有着Strata Fees(物业管理费),其管理费用也较townhouse 低很多,有40元/月的,也有70元/月的,该物业费主要支付其小区内的道路维护和Club House等基本费用,其他诸如屋顶维护,绿地维护等均由屋主自行负责。值得注意的是,因为该类Bareland strata属于strata 管理,仍有其出租和宠物的各种限定。

Walnut Grove 中的Townhouse联排屋 户型

据我个人不完全统计,在整个Walnut Grove区中,应该有不超过35套的Townhouse complex(联排屋小区)。其中又有6个complex小区是有着(45岁+,或55岁+)年龄的限定,不允许带小孩的家庭的居住。Walnut Grove靠近社区中心和各中小学的最佳地段早已在20几年前就被建设了,所以最佳地段的townhouse的房龄平均在25年左右。目前房龄相对年轻的townhouse 位置则相对较偏。

总体而言,Walnut Grove区的Townhouse基本不允许出租或都有出租限定,并不适合投资。 当开发商在最初建筑该小区之前,需要向本省的房监局(superintendent of  real estate)提交一份名为Form J的表格,该表格又称为”出租规定声明(Rental Disclosure Statement), 在该出租规定声明中,开发商会用向房监局书面核定,这个小区内房屋可以出租的年限。一般来讲,开发商为了能尽快的卖出所有房屋,会规定该小内内房屋的出租期限为50年甚或更多。但第一任业主从开发商中买到房子的时候,第一任的业主会根据他从开发商给他的这个出租规定声明,可以将该房一直用为出租物业。但是当第二任业主从第一任业主手里买到该房时,开发商对于第一任屋主签署的出租声明对第二任业主就完全失效,第二任业主只能按照他买的当时整个小区的出租限定来执行。根据BC 省的Strata Property Act物业管理法,在BC 省大约2.9万个Strata(包括Townhouse , Condo (apartment)和Bareland strata)物业小区中,只要在strata的全体业主年度会议(Annual General Meeting)或全体业主特别会议(Special General Meeting)中,参与会议超过3/4的业主投票通过,就可以修改整个小区内的有关规章,其中最重要的一个规章就是有关出租的限定。也就是说,只要是大多数由业主自住的小区中,最终都会通过或者不许出租或限定出租比例的规定。原因其实不言自明,绝大多数出租的租客一定不会像业主自己一样爱护房屋及小区内的所有公共设施,且因为租客的不断更迭,会造成小区内包括治安和垃圾管理,车辆管理的不稳定性。

这里还有一个例外,就是开发商若是在2010年1月之后向房监局递交的出租规定声明Form J,(Rental Disclosure Statement),而且该声明中规定了一个允许出租的年限(如50年或更多),那么,在该声明的有效期内(例如50年内),任何一个业主,不管是否为第一任业主,该出租规定声明将一直生效,而且strata 的全体年度会议及全体特别会议都无法再改变此项规定。简而言之,如果一个全新的Townhouse或condo小区,其开发商是在2010年1月之后向房监局递交的出租声明,且该声明允许在相当的年限中出租,那么无论是第几任业主更迭,都不会改变该房的出租用途。该项法律的更改绝对体现了BC省几千个公寓或联排屋的开发商们多年不懈的努力。

在Walnut Grove区中,占townhouse联排屋的90%的以上的户型为三层结构,一般第一层(或地下室)为车库,第二,三层为居住空间。第二层通常为Living room客厅, family room家庭厅,dining room餐厅,和kitchen厨房。因为townhouse属于Strata 管理,所以几乎100%的设计都是为一个家庭居住的设计。在整体面积较大的户型中,感觉上房屋内部实在像一个独立屋single house,而非townhouse。有些较大的townhouse,一层除了车库外,还有一个大的房间或娱乐间供家庭使用。该三层的townhouse房型根据小区地点和区内位置,房间数,整个大小,房龄,价格从40万到65万不等。

第二种Townhouse户型为两层结构,该户型内部设计倾向于Duplex,感觉更像一个略小一点的single house独立屋。通常该户型的前脸和结构内部更为宽敞,一层有living room客厅, dining room餐厅,kitchen厨房,有一些有family room家庭厅,还有一些是主卧在一层的设计,一楼屋外有相连的车库;二楼有较为宽敞的两房,三房或四房的设计。另外还有一个两层的Townhouse小区,是在二楼有两房一厅厨房,而在一层有一间房和娱乐间的设计。两层Townhouse的价格因为小区位置,区内位置,整体房屋面积,结构,房龄的不同,价格在45万到65万之间。

2)Willoughby/Willowbrook 社区

一号公路以南,64 Ave 以北, 在196 street 和216 street 之间的部分区域,统称为Willoughby/ Willowbrook社区。目前该区人口为2.82万人。

Willoughby/Willowbrook社区里云集着市政府,各大购物商场shopping mall, willbrook Recreation Centre康乐中心及大型的Langley Events Centre活动中心。放眼望去,几百个正在兴建的Single House独立屋,Townhouse联排屋和Condo公寓项目此起彼伏,是一个充满活力,迅速增长的中心区域。

该区内的Single house独立屋的房型和价位基本上分为三种房屋类型:

A.第一类Single House独立屋是在196 street 以东和200 street以西,在64  Ave 以南和70 Ave以北。该片区域的房龄介于30年到40年之间,房型较老,土地的面积平均在4000平方尺,房屋通常有三个卧室,房屋的总面积介于1500平方尺到2000平方尺间,街景尚可。根据土地的大小和房屋的位置及大小,屋内保养程度,房价在75万左右。

B. 第二部分是目前在整个Willoughby/Willowbrook社区内,目前销售占95%的住宅房型。Willoughby社区并不像在20几年前就发展成熟了的Walnut Grove社区,以往都是商业圈设在Willoughby区中,其绝大部分的区域是大地或大片农场的房子,以往最小的地也在1Acre(43560平方尺或4046.9平方米)左右。

根据市政府的Willoughby 社区规划Community Plan,在密集度最大的住宅区域,原来每个Acre地(43560 平方尺或4046.9平方米)可以允许切成20个独立的房屋用地,也即平均2178平方尺或202.35平方米的地就允许该一个新房子,在全区极少的房屋密度最稀的住宅区域,地的大小5100平方尺(476平方米)。平均每间房屋所占地的大小为3000平方尺到3600平方尺。这种大地切割小地的迅猛发展势头是从7,8年前开始,在Willoughby区中,各种新工地,独立屋Single house建筑群,Townhouse联排屋建筑群,Condo公寓建筑群,我曾经许久未见的规模浩大的高密建筑开发的红火场面在这里此起彼伏。

这种新建的房屋几乎100%都为楼上两层并带一个地下室的设计,通常一楼为Living room(客厅),Family Room(家庭厅),Dining Room(餐厅),Eating area(早餐厅),kitchen(厨房),Den (书房)和一个不能洗浴的洗手间Powder Room;也有一些新房的设计中,把living Room(客厅)和Family Room(家庭厅)合二为一。二楼一般为四间卧室,通常都是主卧带主卫,另外三间卧室公用一个洗手间的设计. 总体说来该两层是为一个家庭独立使用两层的空间而设。地下室的设计有两种,一种是一套完整的两房(或三房)一厅的独立出入的出租单位,适合出租使用。另一种其中有一间房与楼上的两层相通,可作为电影院或娱乐间供楼上的屋主使用;而其他的部分是一套完整的一房(或两房)的独立出入出租单位。该种户型占地从2700平方尺到5000平方尺不等,房间大小从2660尺到4500尺不等,房龄从全新到12年不等,价格在90万到130万之间,平均价格在110万左右。

据我个人统计,当以往的一个大地房子的占地被切割成15个小地的房子的时候,市府对房屋面积所占土地面积的比例几乎允许到1:1,例如每个新房占地2700平方尺,其建筑为二层加一个地下室,不算车库的面积,其三层的面积共为2667平方尺。

这种高密度的小地切割和新房大面积,吸引了众多有孩子的家庭。因为地小就不用很打理后院,又因为房子新,其里面的结构,设施和房型就更为合理,居住起来更有现代家庭的感觉。我自己就有很多的客人因为在Walnut Grove区中实在找不到新房子,转而将目光投向Willoughby中的全新独立屋。

C. 大地大房子独立屋Single House

在Willoughby区中,有两种大地大屋的房子,如前所讲,Willoughby曾经房子的地最小的也有1个Acre , 在政府规划中,截止2014年,除去Willoughby区大部分区域规划为高密度住宅地外,仍有一小部分的土地规划仍然保留着以前的规划,成为Suburban区域。在这种区域中,每个Acre的地最多只允许建设两个独立单位的房屋。

目前在市场上交易的大地房屋,一种是该区域已经在市府允许的高密度的规划中,一种是该块大地或农场目前仍然在Suburban 区域中,第一种的销售价格明显高于第二种土地的销售。所有这两种1个Acre以上的大地价位,要价均已超2百万。

Willoughby 区中的Townhouse户型

基本上全区的Townhouse户型都为楼上两层再加上一个地下室的设计。极个别的20年左右的townhouse有两层的设计。有一些设计得与 Duplex相仿的大的Townhouse,其空间光线和宽敞程度都还不错。

3)Fort Langley 社区

Fort Langley 座落在Fraser River 菲沙河畔,2011年人口统计该社区人口只有3400人,这个以BC省发源地著称的小镇,博物馆,商店,餐馆,艺术画廊,公园,步道,和兰利赛艇中心林立,它是Bay Hudson公司的发祥地,也是加拿大国家文历史遗址,Fort Langley独特的美丽和小镇的氛围吸引了众多的游客,是购物者和食客的热点地区。

4)Murrayville社区

以44 Ave 以北,54 Ave以南,从210 street 到224 Street间的大部分区域属于Murrayville 社区。 Murrayville属于典型的城市中心区。2011年人口统计为9600人。区内有Langley Memorial Hospital医院,Langley RCMP 皇家骑警中心,Langley School District office 教育局,W.C. Blair 康乐中心 (内有泳池)和 Langley Regional Airport 飞机场。

5)Brookswood/Fernridge 社区

Brookswood 社区位于Langley偏南处,西至196 street, 东至210 street, 北至44 Ave, 南到20 Ave的大部分地区都属于该社区,这个社区因有丰富的绿地,树木,自然空间和保护区而闻名。社区内以独立屋为主要房型,区内有 George Preston Recreation Center,BMX 自行车小径,旱冰公园和购物商场。人口有1.3人。

6)Aldergrove 社区

Aldergrove 社区位于Langley的东南部,从260 street 到276 street , 从36 Ave到24 Ave的大部分区域属于Aldergrove. 这个社区具有乡村,住宅和商业等多种风格的交融。人口为1.2万。区内设Aldergrove Kinsmen Community Centre社区康乐中心, Gloucester Industrial Park 工业园, parkland公园和商店。在该区的Downtown,Langley市政府正在规划一个全新的市中心的架构。